:: [Triedro] ::

:: Roteiro para elaboração de contratos - Empresas Incorporadoras

As EMPRESAS INCORPORADORAS deverão fazer constar nos contratos de compra e venda de imóveis, cláusulas conforme abaixo especificado:

a) Preço indicado com clareza, prestações com ou e sem juros, bem como a data de início da incidência e cobrança de juros;

b) Destaque das despesas por conta do consumidor decorrentes do contrato;

c) Informar sobre financiamento com hipoteca ou alienação fiduciária em garantia e a destinação dos recursos;

d) Multa por atraso de obra, conforme Padrão de Conduta;

e) Prazo para outorga de escritura, conforme Padrão de Conduta;

f) Instalação e atribuições da Comissão de Representantes, conforme Padrão de Conduta;

:: Compromissos - Empresas loteadoras

Além de cumprir a Lei no. 6.766/79 , o Termo de Compromisso Institucional celebrado com a Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor – PROCON/SP, em 24 de junho de 2002, publicado no D.O.E. – Poder Executivo – Seção I - de 28 de junho de 2002 – págs. 5 e 6 - e outros termos que venham a ser firmados com órgãos públicos legitimados para a defesa do consumidor, as EMPRESAS LOTEADORAS se comprometem a:

a) Adotar o Padrão de Conduta das EMPRESAS LOTEADORAS previsto na CLÁUSULA QUARTA deste Termo;

b) Adotar o Roteiro para Elaboração de Contratos previsto na CLÁUSULA QUINTA deste Termo;

c) Treinar seus funcionários sobre o Programa;

d) Utilizar e divulgar o selo/identificação do Programa ficando, desde já, estabelecido que, somente poderá ser utilizado nos empreendimentos em que tanto a EMPRESA LOTEADORA como a EMPRESA COMERCIALIZADORA de imóveis sejam participantes do Programa;

e) Implantar e manter Canal de Comunicação com o Consumidor, visando à solução de dúvidas e questões suscitadas pelos consumidores;

:: Papel de cada agente

Agente financeiro
É a instituição bancária responsável pela concessão de financiamentos habitacionais ou de outros tipos de imóvel.

Empresa construtora
É a empresa que constrói unidades habitacionais e outros tipos de imóvel.

Empresa incorporadora
É a empresa que vende frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas, em edificações condominiais a construir ou em construção, ou a empresa que aceita propostas para a efetivação dessas transações, coordenando, conduzindo e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega das obras concluídas de acordo com o prazo, o preço e as condições determinadas.

Empresa comercializadora de imóveis
Também conhecida como Imobiliária, é a empresa responsável pela comercialização de unidades habitacionais e de outros tipos de imóvel.

Empresa loteadora
É a empresa que faz loteamentos, ou seja, a subdivisão de glebas em lotes destinados à construção, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Empresa administradora de condomínios
É a empresa que exerce as funções administrativas do condomínio, por delegação e responsabilidade do síndico, mediante a aprovação da assembléia-geral dos condôminos.

:: Suporte do Secovi - SP

Para promover o permanente desenvolvimento e a divulgação do Programa Leis & Compromissos, o Secovi-SP se compromete:

a) Criar o Conselho de Conduta Imobiliária com a finalidade de analisar e deliberar sobre todas as questões oriundas do Programa;

b) Fornecer o selo/identificação do Programa para reprodução dentro dos limites aqui estabelecidos;

c) Oferecer material de treinamento sobre o Programa às EMPRESAS PARTICIPANTES;

d) Divulgar o Programa e a relação das EMPRESAS PARTICIPANTES;

e) Manter serviços públicos de informações através de Web Site contendo as Leis nºs 4.591/64, 6.766/79 e outras correlatas e complementares, o TAC-MP, o Termo de Compromisso Institucional - PROCON/SP, a íntegra desta Declaração e a Relação das Empresas Participantes do Programa;

:: Compromissos - Empresas Imobiliárias

As EMPRESAS IMOBILIÁRIAS, também conhecidas como Empresas Comercializadoras de imóveis, se comprometem a:

a) Adotar o Padrão de Conduta previsto na CLÁUSULA DÉCIMA deste Termo;

b) Treinar seus funcionários sobre o Programa;

c) Utilizar e divulgar o selo/identificação do Programa, ficando, desde já, estabelecido que somente poderá ser utilizado nos empreendimentos em que tanto a EMPRESA INCORPORADORA ou LOTEADORA, como a EMPRESA COMERCIALIZADORA de imóveis sejam participantes do Programa;

d) Expor nos locais de vendas uma cópia da Certidão de Registro do Memorial de Incorporação do empreendimento ou da Certidão de Registro do Memorial do Loteamento;

e) Fornecer aos consumidores o Folheto do Programa;

f) Implantar e manter Canal de Comunicação com o Consumidor, visando à solução de dúvidas e questões suscitadas pelos consumidores.

:: Padrão de Conduta - Empresas Incorporadoras

As EMPRESAS INCORPORADORAS deverão adotar o Padrão de Conduta constituído dos seguintes procedimentos:

a) Somente iniciar a comercialização com a incorporação do empreendimento registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis;

b) Entregar ao consumidor uma cópia da Certidão de Registro do Memorial de Incorporação, acompanhada de cópia da minuta da Convenção de Condomínio;

c) Fornecer Memorial Descritivo com, no máximo, 4 materiais por itens de qualidade equivalente – ou similar somente em casos de força maior;

d) Especificar no contrato e na tabela de vendas o preço, as prestações, a incidência ou não de juros, além do índice de correção monetária e periodicidade de sua aplicação;

e) Definir prazo de entrega, caracterizado pela expedição do Auto de Conclusão (HABITE-SE) com tolerância máxima de 180 dias (cento e oitenta) dias, além de casos fortuitos e força maior, como, exemplificativamente, os fatos imputáveis aos órgãos públicos e às concessionárias e permissionárias de serviços públicos;

f) Fornecer ao consumidor informativo trimestral com posição física da obra, acompanhado de fotos de seu estágio;

g) Promover instalação de Comissão de Representantes, com atribuição específica de acompanhar semestralmente o andamento das obras de empreendimentos realizados “a preço fechado”;

h) Estipular multa, por atraso de entrega, para compradores adimplentes, decorrido prazo de tolerância/casos fortuitos: 2% (dois por cento) sobre o valor pago e 1% (um por cento) ao mês sobre o valor integral do contrato;

i) Estipular que o prazo de outorga da escritura definitiva da venda e compra do imóvel, livre de ônus e hipoteca, será de, no máximo, 180 dias (cento e oitenta) dias, contados do Registro da Especificação, Instituição e Convenção do Condomínio ou do pagamento total do preço da compra e venda, o que por último ocorrer:

j) Fornecer ao consumidor o Manual do Proprietário (Modelo SECOVI-SP/SindusCon-SP);

PARÁGRAFO ÚNICO
Os procedimentos contidos nesta cláusula serão válidos somente para empreendimentos com incorporação registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis, a partir da data em que for firmado o Termo de Adesão da Empresa ao presente Programa.

:: Programa Lei & Compromissos

O Secovi-SP – sindicato que reúne empresas de loteamento, incorporação, produção, comercialização, locação e administração de imóveis e condomínios do nosso Estado – estimulou as empresas associadas a criarem e obedecerem a um conjunto de regras e compromissos que irão ajudar as pessoas que queiram comprar um imóvel em construção a saberem se o empreendimento está legalizado, quais são suas características e especificações e, sobretudo, quais são os direitos, obrigações e garantias que governam as relações entre empreendedor e comprador. Tudo de forma simples e clara.

Para facilitar ainda mais, o Secovi-SP criou o selo "Lei & Compromissos / Auto-Regulamentação Imobiliária", que a partir de agora será usado pelas loteadoras, incorporadoras e comercializadoras de imóveis que aderiram ao programa.

Sempre que você encontrá-lo nos estandes de venda ou no material publicitário de um empreendimento, saberá que as empresas responsáveis estão comprometidas com a transparência, a ética e a boa-fé nos negócios, com a obediência às leis e práticas do setor e com a proteção do consumidor. Assim, ficará bem mais fácil verificar se o imóvel oferecido está de acordo com o que você deseja e pode pagar e se os empreendedores estão sendo claros ao informar quais são as suas próprias obrigações de fazer e entregar o que foi contratado.

:: Programa Favorece Consumidor

Empresas associadas ao Secovi-SP se uniram para lançar, no final de 2002, o Programa Lei & Compromissos – Auto-regulamentação Imobiliária (L&C), cujo objetivo é proporcionar maior tranqüilidade e segurança ao consumidor na hora de adquirir um imóvel. Incorporadoras, imobiliárias e loteadoras firmaram um acordo por meio do qual se propõem a divulgar ao cliente toda a legislação que rege o setor e a orientá-lo sobre seus direitos e obrigações.

Além de adotar um padrão de conduta, as empresas se dispõem a cumprir uma série de exigências, como estabelecer prazo para entrega da obra e multa por atraso; informar ao comprador, a cada três meses, o estágio do empreendimento; fazer constar no contrato o preço à vista e a prazo; dentre outras.

Participam atualmente do Lei & Compromissos 71 empresas, do Interior e da Capital paulista, as quais são identificadas por meio de um selo exposto nos estandes de venda e em material publicitário.

O programa passará por contínuos aprimoramentos e seu cumprimento será acompanhado pelo Conselho de Conduta Imobiliária, presidido por Walter Lafemina, ex-presidente e atual conselheiro do Secovi-SP.

Responsável pelo suporte técnico ao L&C, o Secovi-SP disponibiliza todas as informações sobre o programa – o que é, como funciona, relação atualizada de participantes, compromissos assumidos, padrão de conduta, etc, no site www.secovi.com.br/lec.

:: Saiba mais - Perguntas e Respostas

L&C: LEI & COMPROMISSO
AUTO-REGULAMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA

O que é?

O Programa Lei & Compromissos / Auto-Regulamentação Imobiliária (L&C) vem ao encontro de demanda das empresas associadas ao Secovi-SP, com vistas a conferir maior segurança aos compradores - por vezes temerosos (quando não desconfiados) na hora de fazer a aquisição de um bem imóvel -, melhorar a imagem do setor e ampliar o número de negócios imobiliários.

Por que o Secovi?

O L&C vem ao encontro da atividade inerente ao Secovi-SP, pois reflete um conjunto de atos na busca da transparência e da boa-fé objetiva na relação imobiliária, assim como a ratificação pelas empresas que aderirem o programa a observar as leis e as práticas do setor, em obediência à ética, com vistas à proteção do consumidor e ao incremento do mercado imobiliário.

Quais os segmentos implicados no Programa?

As áreas de Incorporação, Loteamento e Comercialização de imóveis.

Até então o mercado trabalhou sem lei e sem compromisso? Por que só agora a auto-regulamentação?

Comprador bem informado é comprador seguro de sua decisão. O programa dá continuidade a uma série de ações que o Secovi-SP desenvolve há vários anos. Nosso objetivo é orientar os compradores de bens imóveis sobre seus direitos e deveres. O L&C é resultado desse processo contínuo. Vamos reiterar e divulgar ainda mais as leis que, desde 1964 (Lei das Incorporações) e de 1979 (Lei dos Loteamentos), regem nosso mercado. Aliás, vamos além das leis: as empresas participantes se comprometem a auto-aplicar punições caso sua atuação esteja em desacordo com o que estabelece o Programa.

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Por que as pessoas, em sua maioria, não gostam dos empresários e profissionais do mercado imobiliário?

A maioria das pessoas que consegue adquirir um imóvel gosta dos empresários e profissionais do mercado imobiliário. Não é o setor que é antipático. É a conjuntura que não favorece o sonho de ter um imóvel. Quem tem consciência disso sabe que essa percepção difere da realidade. Outro aspecto é a dificuldade de se entender as características do setor. Imóvel não está na prateleira. Tem de ser produzido. O processo de execução é complexo. Os componentes e participantes são diversos. Os contratos são detalhados. Há o financiamento, o cadastro, a renda familiar. Tudo isso exige muito do comprador. O desconhecimento gera temores, e ninguém gosta do que amedronta. Isso mostra como o L&C poderá ajudar a mudar essa percepção. Ao saber mais sobre seus direitos, o comprador terá mais serenidade.

Qual a razão dessa desconfiança?

Há mais preconceito e folclore do que verdade nessa questão. Julga-se a regra pela exceção. O L&C oferece instrumentos para que as pessoas possam separar o joio do trigo. Por exemplo, comercializar um empreendimento sem que a incorporação esteja registrada é prática ilegal. Empresas sérias não atuam dessa forma.

Qual será o papel efetivo do Secovi-SP?

O Sindicato se compromete a difundir, orientar, manter e atualizar o Programa. Por meio do Conselho de Conduta do Programa, irá zelar pelo fiel cumprimento de suas condições gerais pelos participantes. Mediante denúncias (formalizadas por escrito), analisará os casos de empresas que descumpriram o que acordaram ao aderir ao L&C, adotando medidas corretivas e, quando necessário, punitivas (exclusão do Programa e, dependendo da gravidade, até mesmo do quadro associativo da entidade). Embora não seja este o escopo precípuo, na eventualidade de reclamações - por escrito - de consumidores, estas serão avaliadas pelo Conselho, que chamará a empresa questionada para encaminhamento de solução. Com vistas a aprimoramentos contínuos, o L&C será levado ao conhecimento de órgãos de defesa do consumidor (Procon, Ministério Público), no sentido de intensificar a proteção aos compradores.

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Qual é o verdadeiro diferencial do L&C?

As empresas participantes vão além das leis. No que se refere às incorporadoras, por exemplo, estas assumem o compromisso de pagar multa aos adquirentes, caso não cumpram o prazo de entrega de uma obra. Uma demonstração inequívoca de sua boa-fé. Também será adotado por incorporadoras e loteadoras um roteiro para elaboração de contratos, apresentando, claramente, os seguintes aspectos:

LOTEADORAS:
"a) Constar no quadro de resumo dos contratos de compromissos de compra e venda e no corpo do próprio instrumento, campo ou cláusula que indique preço total à vista e a prazo a ser pago pelo compromissário/comprador para a aquisição do lote, computando-se os juros incidentes sobre as parcelas ou prestações devidas durante todo o período do instrumento firmado, além do número e periodicidade das prestações, acréscimos legalmente previstos, e montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros, consoante o disposto nos incisos do artigo 52, da Lei nº 8.078/90 (Código de Proteção e Defesa do Consumidor);
b) No caso de pagamento de prestações ou parcelas em atraso, limitar a multa moratória a 2% (dois por cento), a ser paga pelo adquirente do lote, consoante o disposto no parágrafo 1º do artigo 52, da Lei nº 8.078/90 (Código de Proteção e Defesa do Consumidor);
c) Estipular que o prazo de outorga de escritura definitiva será de, no máximo, 180 dias (cento e oitenta) dias após a quitação total do preço;
d) Incluir, nos compromissos de compra e venda, cláusula que indique todas as características do lote compromissado, devendo constar, expressamente, nome do empreendimento, número do lote, quadra, dimensões, área total e confrontações do imóvel a ser comercializado, dentre outras informações necessárias, obedecendo-se, para tanto, as exigências previstas em lei municipal, estadual ou federal."

INCORPORADORAS:
"a) Preço indicado com clareza, prestações com ou sem juros, bem como a data de início da incidência e cobrança de juros;
b) Destaque das despesas por conta do consumidor decorrentes do contrato;
c) Informar sobre financiamento com hipoteca ou alienação fiduciária em garantia e a destinação dos recursos;
d) Multa por atraso de obra, conforme Padrão de Conduta;
e) Prazo para outorga de escritura, conforme Padrão de Conduta;
f) Instalação e atribuições da Comissão de Representantes, conforme Padrão de Conduta."

Qual o benefício esperado?

Consumidores mais bem informados e tranqüilos, de forma que a compra de um imóvel não seja prejudicada por seu maior inimigo: o desconhecimento.

:: Compromissos - Empresas Incorporadoras

Além de cumprir a Lei no. 4.591/64, a legislação complementar aplicável e o Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta no. 36/00 (“TAC-MP”), celebrado em 24 de agosto de 2000, entre o SECOVI-SP e o Ministério Público do Estado de São Paulo, aditado em 24 de outubro de 2000 e divulgado amplamente pelo SECOVI-SP, inclusive por intermédio da Revista da Indústria Imobiliária – SECOVI-SP, edição de Agosto/Setembro de 2000, no. 102/103 – págs. 19 a 21, além de outros termos que venham a ser firmados com os órgãos públicos legitimados para a defesa do consumidor, as EMPRESAS INCORPORADORAS se comprometem a:

a) Adotar o Padrão de Conduta das EMPRESAS INCORPORADORAS previsto na CLÁUSULA SÉTIMA deste Termo;

b) Adotar o Roteiro para Elaboração de Contratos previsto na CLÁUSULA OITAVA deste Termo;

c) Treinar seus funcionários sobre o Programa;

d) Utilizar e divulgar o selo/identificação do Programa nos materiais promocionais, ficando, desde já, estabelecido que somente poderá ser utilizado o selo nos empreendimentos em que tanto a EMPRESA INCORPORADORA como a EMPRESA COMERCIALIZADORA de imóveis sejam participantes do Programa;

e) Implantar e manter Canal de Comunicação com o Consumidor visando a solução de dúvidas e questões suscitadas pelos consumidores;

PARÁGRAFO ÚNICO
As empresas constituídas na forma de SPE – Sociedade de Propósito Específico, coligadas à empresa incorporadora participante do Programa, também poderão utilizar o selo/identificação.

:: Padrão de Conduta - Empresas Loteadoras

As EMPRESAS LOTEADORAS deverão adotar o Padrão de Conduta constituído dos seguintes procedimentos:

a) Não vender ou prometer vender lotes antes do registro do parcelamento no Cartório de Registro de Imóveis competente ou, ainda, em desacordo com as aprovações obtidas;

b) Executar às suas expensas, todas as obras exigidas pelos Poderes Públicos, no processo de licenciamento do loteamento, constantes do cronograma de obras aprovado perante a Prefeitura Municipal local, sendo vedado o repasse direto do custo dessas obras aos adquirentes de lotes;

c) Não cobrar dos adquirentes, taxas para elaboração de cadastros, confecção de contratos ou entrega de termo de quitação, sendo obrigatória a entrega deste último; sendo possível, no entanto, e desde que previamente informada ao adquirente, a cobrança daquelas relativas a aditivos contratuais, retificação e ratificação, desde que de iniciativa do adquirente, e, ainda, transferência de compromissários compradores, repactuação de dívidas e assessoria jurídico-imobiliária, devendo esta última constar expressamente da proposta de compra e com a anuência do comprador.

d) Não cobrar “Taxa de Conservação” ou qualquer outra de mesma natureza destinadas à manutenção do loteamento, nos Instrumentos de Compromisso de Compra e Venda;

e) Manter nos stands ou locais de venda, para facilitar a consulta de eventuais interessados na compra dos lotes, os seguintes documentos: aprovação da Prefeitura Municipal, Planta do Loteamento, Comprovação do Registro do Loteamento expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, Minuta do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, Minuta do Estatuto da Associação de Moradores, quando houver, e Termo de Verificação de Obra, quando o empreendimento estiver concluído.

:: Padrão de Conduta - Empresas Imobiliárias

As EMPRESAS IMOBILIÁRIAS, também conhecidas como Empresas Comercializadoras de imóveis, deverão adotar o Padrão de Conduta constituído dos seguintes procedimentos:

a) Somente intermediar alienação de imóveis, cujo empreendimento esteja de acordo com a legislação vigente;

b) Constar obrigatoriamente da Proposta, além do valor da compra/condições, os serviços e custos da empresa comercializadora;

c) Especificar na tabela de vendas as prestações com ou sem juros, especificando a data de início da incidência e cobrança, bem como a data base da tabela.

:: Roteiro para elaboração de contratos - Empresas Loteadoras

As EMPRESAS LOTEADORAS deverão fazer constar nos contratos cláusulas, conforme abaixo especificado:

a) Constar no quadro de resumo dos contratos de compromissos de compra e venda e no corpo do próprio instrumento, campo ou cláusula que indique preço total à vista e a prazo a ser pago pelo compromissário/comprador para a aquisição do lote, computando-se os juros incidentes sobre as parcelas ou prestações devidas durante todo o período do instrumento firmado, além do número e periodicidade das prestações, acréscimos legalmente previstos, e montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros, consoante o disposto nos incisos do artigo 52, da Lei n‰ 8.078/90 (Código de Proteção e Defesa do Consumidor);

b) No caso de pagamento de prestações ou parcelas em atraso, limitar a multa moratória a 2% (dois por cento), a ser paga pelo adquirente do lote, consoante o disposto no parágrafo 1‰ do artigo 52, da Lei n‰ 8.078/90 (Código de Proteção e Defesa do Consumidor);

c) Estipular que o prazo de outorga de escritura definitiva será de, no máximo, 180 dias (cento e oitenta) dias após a quitação total do preço.

d) Incluir, nos compromissos de compra e venda, cláusula que indique todas as características do lote compromissado, devendo constar, expressamente, nome do empreendimento, número do lote, quadra, dimensões, área total e confrontações do imóvel a ser comercializado, dentre outras informações necessárias, obedecendo-se, para tanto, as exigências previstas lei municipal, estadual ou federal.